来源:财联社

  记者 王海春

  去年因股价暴跌而一度备受资本市场关注的佳源国际(02768.HK),日前正式拆分旗下物业板块赴港上市。

  佳源服务控股有限公司(以下简称“佳源服务”)向港交所提交的招股书显示,其为浙江省综合物业管理服务供应商,总部位于嘉兴,植根于长三角地区。截至2019年底,该公司在26个城市共有141个在管项目,在管建筑面积约2610万平方米。

  2017年、2018年及2019年,佳源服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.55亿元;净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元。

  尽管该公司近三年收入及净利润增长较快,但同期也出现金融资产减值、所管理部分物业产生损失等现象。

  招股书披露,佳源服务2017年-2019年分别录得金融资产减值亏损550万元、750万元及490万元。

  对此,佳源服务称,这主要与物业管理服务的第三方贸易应收款项减值准备变动有关。其表示,“日常业务过程中,需要对与贸易有关的应收款项及其他应收款项的潜在坏账,进行亏损拨备。”

  业内人士认为,佳源服务这部分亏损拨备,或与其近几年快速扩张有关。

  在谋求上市前,该公司曾展开较为频繁的收购。2018年11月,佳源服务以300万元的价格收购杭州民安物业管理有限公司,同年12月又收购了嘉兴九龙城置业有限公司、平湖星洲置业有限公司两家位于浙江的物业公司。

  而为扩展湖南物业管理市场,佳源服务2019年12月从湖南建鸿达手中收购了物管企业湖南华冠65%的股权,代价3372.2万元。

  按佳源服务的业务战略,未来还计划通过战略性收购和投资,扩大业务规模。而在规模扩张的同时,该公司亦面临一些问题。

  招股书显示,佳源服务于2017年-2019年分别有八项、七项及六项按包干制进行管理的物业产生了亏损,亏损额分别为190万元、100万元及70万元。

  从物业管理服务收入模式来看,公司2019年99.6%的物业采用包干制,0.4%的物业按酬金制收费。佳源服务表示,为避免此类亏损,可尝试增加物业管理费或缩减物业管理成本,不过这些措施也面临着诸多不确定性。

  “我们或采取操作自动化措施降低人工成本,并通过节能措施降低能源成本,以降低这类亏损。但节约成本的措施可能对物业管理服务质量造成负面影响,从而进一步削弱业主、居民及开发商向我们支付物业管理费,甚至保留我们作为其物业管理服务供应商的意愿,进而对我们的经营业绩及财务状况进一步造成负面影响。”佳源服务方面表示。

  此外,佳源服务披露,2017年-2019年其毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%。由此可见,该公司毛利率增长较为缓慢,且低于已上市物管企业的均值。据2019年年报数据,在H股上市的13家内地物管企业,平均毛利率约为30%。

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责任编辑:陈志杰

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